Bagaimana menghitung BPHTB

I. Cara Penghitungan BPHTB
Besarnya BPHTB terutang adalah Nilai Perolehan Objek PAjak )NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) dikalikan tarif 5% (lima persen)

Secara matematis adalah :
BPHTB = 5% x (NPOP-NPOPTKP)
Contoh :
1.     Pada tanggal 6 Januari 2006, Tuan “M” membeli tanah yang terletak         di Kabupaten “KK” dengan harga Rp. 50.000.000,-. NJOP PBB tahun         2006 Rp. 40.000.000,-. Mengingat NJOP lebih kecil dari harga             transaksi, maka NPOP-nya sebesar Rp. 50.000.000,- Nilai Perolehan         Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) untuk perolehan hak

elain karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi         yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis             keturunan lurus satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah         wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kabupaten “XX” ditetapkan         sebesar Rp. 60.000.000,- Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan         NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak terutang Bea             Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
       BPHTB = 5%x (Rp. 50 juta-Rp. 60 juta) = 5%x0 = Rp. 0 (nihil)

2.     Pada tanggal 10 Maret 2003, Nyonya “S” membeli tanah dan             bangunan yang terletak di Kabupaten “P” dengan harga Rp.             90.000.000,- NJOP PBB tahun 2003 adalah Rp. 100.000.000,-. Seingga         besarnya NPOP adalah Rp. 100.000.000,-. NPOPTKP untuk perolehan         hak selain karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang         pribadi yang masih dlam hubungan keluarga sedarah dalam garis         keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah         dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk             Kabupaten “P” ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000,-. Besarnya Nilai     

erolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak         (NPOPTKP) adalah Rp. 100.000.000,-         dikurangi Rp. 60.000.000,- sama dengan         Rp. 40.000.000,-, maka perolehan hak         tersebut terutang Bea Perolehan Hak         Atas Tanah dan Bangunan.
    BPHTB = 5% x (Rp. 100 – Rp. 60) juta =         5% x Rp. 40 juta = Rp. 2 juta

3.     Pada tanggal 28 Juli 2006, Tuan “S”         mendaftarkan warisan berupa tanah         dan bangunan yang terletak di Kota         “BB” dengan NJOP PBB Rp. 250.000.000,-.         NPOPTKP untuk perolehan hak karena         hibah wasiat yang diterima orang         pribadi yang masih dalam hubungan         keluarga sedarah dalam garis             keturunan lurus satu derajat ke bawah         dengan pemberi hibah wasiat, termasuk         suami/istri, untuk kota “BB” ditetapkan         sebesar Rp. 300.000.000,-. Mengingat         NPOP lebih kecil dibandingkan             NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut         tidak terutang Bea Perolehan Hak atas         Tanah dan Bangunan.
    BPHTB = 50% x 5% x (250. – Rp. 300)         juta= 50% x 5% x (0)
    = Rp. 0 (nihil)

II. Pembayaran BPHTB
Sistem pemungutan BPHTB pada prinsipnya menganut system “self assessment”. Artinya Wajib Pajak Wajib Pajak diberi kepercayaan untuk menghitung dan membayar sendiri pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak.
Pajak yang terutang dibayarkan ke Kas Negara melalui Kantor Pos dan atau Bank Badan Usaha Milik Negara atau Bank Badan Usaha Milik Daerah atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan dengan menggunakan Surat Setoran Bea (SSB).

Penetapan
1.    Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak.         Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea         Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar             (SKBPHTBKB) apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau             keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang kurang             dibayar. Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam SKBKB         ditambah dengan sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2%         (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan,         dihitung mulai saat terutangnya pajak sampai dengan             diterbitkannya SKBKB.

2.     Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak,         Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea         Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan         (SKBKBT) apabila ditemukan data baru dan atau data yang semula         belum terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah pajak         yang terutang setelah diterbitkannya SKBKB. Jumlah kekurangan         pajak yang terutang dalam SKBKBT ditambah dengan sanksi             administrasi berupa kenaikan sebesar 100% (seratus persen) dari         jumlah kekurangan pajak tersebut, kecuali wajib pajak melaporkan         sendiri sebelum dilakukan tindakan pemeriksaan.

Penagihan
Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan apabila :
1.    Pajak yang terutang tidak atau kurang         bayar
2.    Dari hasil pemeriksaan SSB terdapat         kekurangan pembayaran pajak sebagai         akibat salah tulis dan atau salah             hitung.
3.     Wajib pajak dikenakan sanksi             administrasi berupa denda dan atau         bunga.
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah, merupakan dasar penagihan pajak dan harus dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak diterima oleh Wajib Pajak. Dan jika tidak atau kurang dibayar pada waktunya dapat ditagih dengan Surat Paksa.